21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

过去几年，全国房地产市场规模由高位盘整进入深度调整，房地产供应端政策持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，行业亦进入加速出清、优胜劣汰的阶段。

其中，房企阵营的变化最为直接，传统房企远去，新势力房企异军突起。

(资料图片仅供参考)

8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告。报告指出，近两年，行业集中度明显下降，千亿房企数量急剧减少，一些陌生的面孔开始构成市场的新格局。

根据中指研究院监测，近几年TOP100房企市场份额持续明显下降，2019年超过60%，2021年下降到接近50%。2022年市场下行压力持续，成交保持低迷态势，全国商品房销售额下降至13.3万亿元，同比下降26.7%，TOP100房企销售额总额同比下降41.4%，市场份额下降11.6个百分点至39.9%;2023年上半年，TOP100房企销售总额同比增长0.1%，市场份额为39.7%，较上年下降0.2个百分点。从企业数量来看，百亿企业数量有所减少，千亿房企7家。

2023年上半年，百亿房企数量78家，较去年同期减少7家。其中，千亿房企数量7家，较去年同期减少2家；500亿房企10家，较去年同期增加3家，可见未来千亿将成为一个门槛，冲击千亿或将难度增加；300-500亿房企和100-300亿房企数量均有所减少。

在市场深度调整下，新势力房企在崛起。中字头基建公司异军突起，特别是中建系公司，2022年与2023年上半年中建系公司多家进入拿地金额前100，如除了中海地产、中海宏洋等地产业务规模较大的子公司，中建智地、中建三局等公司拿地金额也进入前100。

另外，部分民营房企在崛起，拿地金额TOP100民营房企可分为两类，一类为千亿以上的大型房地产企业，如龙湖、滨江、新城控股等，此类企业仍有一定拿地投资能力；另一类为新兴的民营房企，这类企业或依托母公司较强的综合实力，或专注开发聚焦区域市场，均在土拍市场上表现活跃。

新兴民营房企中，一类多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产、安徽新华等。此类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小杠杆较低负债压力较小，近期拿地势头有所增强。以伟星房产为例，伟星房产隶属伟星集团，伟星集团业务涵盖服饰、建材、房地产、水电等行业。其房地产业务伟星房产创建于1993年，主要布局在浙江省与安徽省。伟星房产2021年至2023年上半年均位于拿地金额TOP100房企行列，且2022年起长期位于排行榜前20位。

另一类为地方性中小型房地产企业，如坤和集团、远达集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业等。此类企业多位于核心二线城市，拿地聚焦企业所在地市场，且多与大型房企合作开发项目。如坤和集团聚焦杭州本地市场，少量项目位于浙江省内嘉兴、温州等城市，项目开发多与绿城、滨江等头部企业合作；建杭置业与滨江、融创等头部企业及新湖中宝、中天美好、元垄地产等浙江本土房企合作开发浙江省内杭州、宁波、金华等地项目，在浙江省外郑州拓展项目则选择与华润合作。

除此之外，地方城投公司也值得关注。在拿地金额TOP100企业中，从企业数量来看，地方城投数量由2021年的14家增加到2022年42家，在2023年稳定在30家以上，较2021年翻番;从金额占比来看，地方城投拿地金额占比由2021年的6.7%大幅增加到2022年的23.2%，在2023年保持在15%以上，较2021年增加一倍多。中指监测数据显示，地方城投开发能力普遍较弱，项目入市率低。以22城拿地企业为例，分企业性质来看，地方城投2021年与2022年所拿宅地开工率分别为27.9%与9.4%，为各类型企业开工率最低。但与此同时，城投所拓展的土地，也为其他企业提供了合作开发的机会。